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タワーマンション節税について

掲載日:

今月の頭に、タワーマンションの購入を使った相続税対策について法改正が行われるのではないか、というニュースを目にしました。
今回はそれについて簡単に説明したいと思います。

 

端的に言えば、これは土地に関する評価額を算出する規定を利用した節税策の1つになります。
今回は土地に関する財産評価基本通達の説明は本題から外れるので割愛させていただきますが、ひとまずは、土地の価格は、その土地に面している道路に対し設定されている「路線価」と土地の面積や計上を用いて算出されるのだとご理解ください。

 

 

ですので今回の図のように、同じ道路に面した同じ形状と広さの土地であれば、この2つの評価額は同一のものになります。
その上で、図のように土地が分譲マンションの敷地になっているような場合には、そこに住む人がそれぞれの専有面積比に応じて、個々の土地の評価額が決定します。
つまり、A,Bの土地の評価額が1,000万だとして、Aのマンションだと1室あたりの敷地権は、その 1/10 の 100万円ということになり、Bのマンションだと 1/5 の 200万円となります。
相続税はこうして求められた評価額に対して課せられるものですので、同じ地域に建てられている建物であるならば、低層マンションよりも高層マンションの方が、税額が低くなるということが言えます。
この場合、敷地権の評価額はその部屋がマンションの何階にあるのかに関わらず、単純に専有面積の比で案分されるので、それが1階でも10階でも金額は変わりません。

 

しかし、実際の売買価格で考えるならば、一般にマンションであれば周囲の建物の影響を受けにくい高層階の方が、眺望が良くて日当たりも良いなどの理由から同じ間取りでも値段が高くなるものです。
ですので、例えば30階建てマンションの最上階に部屋を1つ有している場合などに、時価が3億円程度なのに対して、相続税評価額は6,000万円程度、などというような差額が非常に大きい事例もそんなに珍しい話ではありません。
相続税対策としてこれを購入すれば、現金等で所有している場合には 3億円に税金が課せられたのに比べ、6,000万円に対する税金で済む。
これは課税の公平という考え方からも、明らかに適正とは言えないのではないか、というのが、ここで問題視される内容です。

 

ちなみに、これを利用したスキームのうち、特に相続税の圧縮に特化したものとしては、例えば、次のようなケースが考えられます。

 

1) 資産家のA氏が末期癌で余命が
  短いことが分かった為、3億円を支払って
  上記のようなタワーマンション物件を購入。

 

2) その後A氏が亡くなり、相続人のB氏が
  マンションを相続して6,000万円の
  課税価格に対応する相続税を納付する。

 

3) B氏がこのマンションを2億9千万で売却。
  この場合も取得価額は当初購入額の3億円を
  そのまま引き継ぐので差引1,000万円の
  譲渡損失となって所得税は発生しない。

 

1~3 の流れを読む限りでは、B氏は、かなりの節税に成功しているように見えますよね。

 

とはいえ、この事例を始め「租税回避」が目的と判断できるようなケースについては、路線価による評価が適切ではない特別な事情が認められるケースとして、納税者が敗れている判例が既に幾つも確定してもいます。
さらに今後、そもそもタワーマンションの高層階などを財産評価する際の基本通達そのものが改正される可能性が高まってきたということで、ということはつまり相続税の節税目的で分譲タワーマンションを購入するというスキームはむしろ利用を回避すべきものになってきたと言えるでしょう。

 

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